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2018-10-15 23:23 来源:第一新闻网

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  凤凰网汽车评论继2017年销量摸高万辆,同比增长%后,2018刚刚开局,摆在汽车集团全球高级副、亚太区总裁兼CEO袁小林和沃尔沃中国团队面前的中国业务发展路径看上去选择多多,但似乎哪一条又都充满挑战和困难。我们必须洞悉消费者的真正诉求,在营销理念、传播渠道等综合领域做出调整。

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  中新网客户端北京1月25日电(记者李金磊)2018年省级两会正密集召开,各地如何制定今年的经济发展目标,尤受关注。总之,在互联网背景下,实施定制化营销将成为很多企业满足顾客需求和提高其竞争力的一种有效战略。

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库存面积至4年前水平 中型房企将迎千亿时代

楼主:chenxh1990 时间:2018-10-15 11:26:23 点击:32 回复:0
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所以无论是首付1折,还是贷款基数,全部按照厂商指导价走。

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  楼市接下来“向左还是向右”?答案逐渐明晰!

  政府层面,从今年初中央再次重申“房住不炒”,坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。再到地方层面“四限”(限购、限价、限贷、限售)扩容、加码,部分城市开始暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各类调控举措背后,其根本目的是让住房回归居住属性,促进房地产市场平稳健康发展。

  市场层面,虽然政策强压下的房地产市场仍呈现量价齐升态势,但城市间分化趋势也愈发明显。据国家统计局数据显示,2018年1–6月份,全国商品房销售金额66945亿元,增长13.2%;商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%;商品房销售均价8678元,同比增长9.53%。2018年6月市场待售面积为55083万平方米,低于2014年7月末的55230万平方米,库存面积已经跌至48个月最低。

  “分能级来看,一线城市市场‘先抑后扬’、二季度开始回升,二线城市整体降温、分化严重,重庆、西安、青岛等维持量价齐升之势,而厦门、天津、海口等成交急剧萎缩,三四线城市依然持续高热,成交占比继续上升。”克而瑞研报如是称。

  企业层面,大型房企主动选择“控速”,中型房企仍在加速奔跑冲规模。以万科为例,2018年1–6月,公司累计实现合同销售金额约3046.6亿元,同比增长9.91%;合同销售面积约2035.4万平方米,同比增长8.94%。2017年同期,万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;合同销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%。从增速看,万科已然放慢了规模扩张的脚步。

  而部分中型房企仍把规模放在发展要位。华南一家房企董事长曾在年初工作会议上表示,除了实现每年的利润增长外,公司规模也要与之俱增,争取尽快达到1000亿元的规模。另一家房企高层更直言不讳对外表示,公司现阶段的目的很明确,就是要做大规模。据媒体报道,截至2017年10月末,至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标。克而瑞预测,2020年将至少产生30家千亿房企(2015年仅为7家)。

  三四线走势开始分化

  来自中国指数研究院的研究报告显示,2018年上半年,一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

  保利投顾研究院也表示,全国市场轮动分化,一二线在行业严调控下成交势能减弱,三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。但其同时指出,随着库存逐步补充,三四线城市将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相关信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优质资产,部分三四线城市或将承压。

  保利投顾研究院从需求侧将三四线城市分为外溢型、依赖棚改型及内需型三类。其指出,外溢型三四线调控不放松,重回内需,容量预期下调,如环京、沪、深等城市。依赖棚改型三四线市场缩量,后市有受遇冷风险,如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。而内需型三四线则依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力。

  深圳控股董事局主席吕华表示,2017年三四线确实是火了一把。但三四线城市本身人口是净流出的。从刚需的角度看,很多三四线是供过于求了,所以,这些城市的回暖是短暂性的。

  “过去大家都不屑去三四线,现在三四线的竞争异常激烈,而且程度非常可怕。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,但毕竟三四线市场有限,市场持续涨价我觉得没有保证。

  另一种观点则认为,三四线城市不能“一概而论”去否定。一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报表示,房企目前关注的“三四线城市”有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中;二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,对于大中城市和经济基础比较好的三四线城市,接下来要积极去补库存。但其同时提出,东北、西部、西南部分城市目前仍需要继续去库存,政策的差异化还有延续的必要性。

  大型房企控速

  2018年上半年,房地产行业集中度进一步得到提升。国信证券研报显示,2017年,中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%,较2016年末分别大幅提升了4个百分点和5.2个百分点。2018年1–6月,中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%,接近美国水平。

  “房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼,去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%,今年上半年已经去到了30%,也就是半年时间增长了6个百分点,说明大部分的中小房地产企业,在这一轮的宏观调控中要退出这个市场,由大的企业进行接管。”恒大集团总裁夏海钧在今年中期业绩会上提出,未来3–5年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下,假设10万亿元的全国销售,如果前十大地产商占到40%的话,也就是有4万亿元的规模。前三大地产商占到20%左右的话,每个地产商大概有7000亿元的销售量,也就是恒大现在5000亿-6000亿元,随着集中度的变化产生空间。

  行业格局分化加速大背景下,“越大越强、强者恒强”的竞争法逐渐成为企业共识。“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,规模越大的房企现金流越多,越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级,比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

  克而瑞数据显示,目前房企第一阵营入场在5000亿元以上,分别是碧桂园、万科、恒大;第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿,也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

  比如2017年实现销售额457亿元的新力地产,管理层表示集团要在2018年冲刺千亿元,未来3年要实现2000亿元的目标。2016年销售额为246亿元的融信中国也于2017年年中对外宣布:千亿元目标对我们来说并不遥远,我们计划在1–2年内实现。2016年实现销售额约400亿元(机构数据)的泰禾集团也放言:公司2018年销售额要翻番至2000亿元。据媒体报道,截至去年10月末,至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标,其中30%为“闽系”开发商。

  而已然占据有利地位的大型房企们,则纷纷选择“控制发展速度”。碧桂园总裁莫斌在今年中期业绩会上表示,今年主席定的主基调叫行稳致远,宁可发展慢一点,也要发展稳一点。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国也坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。“我们宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。”颜建国续称。

  融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,宏观调控的政策在短期内不会放松,而随着政策的持续,购买预期也会发生变化,其实8月份看很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。

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